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小房企承压 线上销售待提升

来源:网络  撰稿人:  发布时间:2020年02月20日 浏览:
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  人民法院公告网显示,2020年以来全国已有81家房地产相关企业破产清算。一些负债高的中小房企一边着手“线上复工”加大优惠吸引客源,同时寻找合适机会尽早安排融资。

  业内人士指出,不动产交易具有特殊性,房屋交易最终还是在线下。线上促销更多是引流蓄客,以便在疫情结束后更好地抓住市场机会。

  现金流承压

  据克而瑞研究中心(简称“克而瑞”)数据显示,2020年是房企债券到期高峰,95家房企年内到期债券达到5000亿元以上,相较于2019年上涨45%。房企的融资及偿债压力较大。

  克而瑞企业研究总监房玲表示,短期看,疫情将持续对房企融资造成影响,预计2月房企的融资将会大打折扣,或会影响未来房企到期债券的偿还。据不完全统计,3月份房企到期债券总量达330亿元以上。

  从利息支出情况看,克而瑞根据2019年上半年70家房企的平均融资成本和有息负债总额估算,70家房企月利息支出超过350亿元。

  受多种因素等影响,2020年春节后房企发债大幅减少。据克而瑞不完全统计,1月25日到2月10日,95家典型房企春节后完成发债融资仅4笔,涉及金额70.5亿元,与2019年对应时段的515.30亿元相比减少86%。

  “高额利息加上人力成本等各项支出,对于一些高负债、资金流紧张、融资渠道不通畅的中小房企来说可能是致命的。”房玲指出,融资受阻、销售停滞、开工延迟等多种因素叠加,可能面临债务违约。

  资金“开源”难

  从房企收入来源看,中国指数研究院(简称“中指院”)指出,短期开源渠道少,主要还是线上销售,要抓住复工节点恢复线下销售。建议通过合作开发、出让项目或土地、降价促销等形式保障现金流稳定。

  中指院表示,应适当鼓励金融机构通过加大贷款投放额度和力度、推出疫情专项贷款、加快贷款审批进度等方式,帮助房企解决资金流动性问题,保障城市开发建设顺利进行。

  2月15日,证监会发布《关于修改〈上市公司非公开发行股票实施细则〉的决定》等文件,支持上市公司引入战略投资者。太平洋证券表示,虽然文件没有直接提及房地产,但不排除有限放开房企定增的可能性。特别是对于部分负债率较高、资金链比较紧张的房企,放开定增既可以化解风险,又可以起到降杠杆的作用。

  线上渠道引流蓄客

  为保证销售不掉线,尽可能回款,诸多房企开展线上营销。据克而瑞监测,房企200强中有143家重启或新推出线上售楼处,107家房企推出集团或区域自有平台线上售楼处。

  乐居控股推出的“好房线上购”营销平台受到开发商欢迎。截至目前,已有13家品牌房企超过500个项目已确认加入。

  中国证券报记者调研发现,线上销售多为微信建群通过视频或语音群聊,由楼盘值班销售经理视频展示沙盘和样板间,介绍楼盘信息;或发送VR视频及户型图片同步观看讲解。不过,部分房企小程序频繁出现无法观看VR视频的情况。

  交通银行金融研究中心资深研究员夏丹指出,由于不动产推介和交易的特殊性,线上销售面临一定困难,不能完全替代线下销售活动。

  消费者多倾向于线上看房了解情况而非购买。贝壳研究院调研数据显示,60%的受访者表示不会在线上购房,但会在线上看房源信息、咨询购房事宜。29.2%的受访者表示愿意在线上买房。

  中指院认为,房屋交易最终还是在线下,线上促销更多是引流蓄客,以便在疫情结束后,抓住需求释放的市场机会。但线上销售模式可能引发行业新一轮变革。中小房企不能等待市场转暖,主动出击才能赢得竞争,包括加大项目宣传,利用线上渠道全方位蓄客;适度采用优惠折扣等促销手段吸引消费者;加大圈层营销,利用口碑传播加大渗透率,促进实际成交。

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  苏州土地新政:取消封顶销售和现房销售限制

  中国证券网讯(记者张良)2月19日,苏州市自然资源和规划局发布《苏州市自然资源和规划局关于做好土地出让相关工作有效应对疫情的通知》。根据《通知》规定,住宅(商住)地块不统一要求设置竣工预售许可调整价,超过市场指导价的,不统一要求项目工程结构封顶后申请预售许可;进入一次报价的,不统一要求工程竣工验收后申请预售许可。已成交须工程结构封顶或竣工验收后预售、销售的住宅(商住)用地,开发企业预售、销售的时间节点可适当提前。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,苏州出台的政策对苏州既有的竣工预售许可调整价进行了调整,有助于房企灵活应对既有的现房销售规则,充分体现了降低房企项目运作成本、灵活调整预售和销售节奏的导向。

  2016年8月11日,苏州市政府下发《关于进一步加强苏州市区房地产市场管理的实施意见的通知》,其中要求引导土地出让理性竞价。根据出让地块情况对部分地块设定土地出让市场指导价。土地出让成交价超过市场指导价的所有项目,土地竞得人全额缴纳出让金期限缩短为2个月,逾期支付的,取消竞得资格或解除土地出让合同并没收保证金。

  同时,提高项目预售条件:土地出让成交价超过市场指导价(不含市场指导价)的,工程结构封顶后方可申请预售许可;土地出让成交价超过市场指导价10%(不含10%)的,工程竣工验收后方可申请预售许可。土地竞价超过土地出让市场指导价25%(不含25%)的,中止网上竞价,转为“一次报价出让方式”进行竞价。在一次报价出让环节,按最接近所有报价平均价的原则确定竞得人。

  严跃进表示,按照苏州2016年出台的规定,如果拍地价格过高,触碰相关价格红线,那么就需要以结构封顶或竣工验收为标准,来办理项目预售许可证。通俗来说就是“地价较高的项目必须以现房的形式进行销售”。而此次政策规定,对于相关地块来说,若是后续拍地超过了市场指导价,那么原有的竣工预售等严格的政策有望调整,不再作统一要求,这使得后续土地交易的约束减少,房企拿地积极性会增加,也减轻了房企的购地负担。

责任编辑:上游
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